Anleitung: Ersteinschätzung

Ist die Immobilie profitabel?
Mit nur zwei Eingaben – Kaufpreis und Nettokaltmiete – erhalten Sie sofort eine erste Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. immoment berechnet automatisch, ob die Mieteinnahmen die Finanzierung tragen und zeigt zentrale Renditekennzahlen.

Warum ist die Ersteinschätzung wichtig?
Sie erkennen auf einen Blick, ob sich eine vertiefte Analyse lohnt – und filtern unrentable Immobilien direkt aus. Das spart Zeit und hilft, sich auf die besten Investitionsmöglichkeiten zu konzentrieren.

Video-Tutorial Ersteinschätzung

In diesem 2-minütigen Video erfahren Sie, wie Sie mit nur zwei Eingaben – dem Kaufpreis und der Nettokaltmiete – eine fundierte Ersteinschätzung zur Wirtschaftlichkeit einer Immobilie erhalten.

immoment berechnet automatisch zentrale Kennzahlen wie Brutto- und Nettorendite, die Eigenkapitalrendite sowie den monatlichen Cashflow und zeigt sofort, ob Zuzahlungen erforderlich sind.

Ergänzend erklärt das Video, wie vordefinierte Annahmen zu Finanzierung, Kosten und Kaufnebenkosten diese schnelle Einschätzung ermöglichen – und wie Sie diese bei Bedarf individuell anpassen können.

Ersteinschätzung: Wie nutze ich die Funktion?

1. Pflichteingaben:

Für eine schnelle Ersteinschätzung benötigen Sie lediglich:

Kaufpreis: Der geforderte Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten (z.B. Makler, Notar, Grunderwerbssteuer).
Nettokaltmiete: Die jährlichen Mieteinnahmen ohne Nebenkosten.

Hinweis: Die Standardannahmen für optionale Eingaben wie Bewirtschaftungskosten oder Finanzierungsdetails sind vorgegeben, können jedoch jederzeit an Ihre Bedürfnisse angepasst werden. Es wird empfohlen, diese Annahmen auf Ihre Bedürfnisse und das aktuelle Marktumfeld abzustimmen.

2. Ergebnisse erhalten:

Die Software liefert Ihnen automatisch:

Renditen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite.
Cashflow: Der monatliche Cashflow für Monat 1 sowie der jährliche Cashflow für Jahr 1.

3. Ergebnisse verstehen:

Unrentable Objekte aussortieren:

Cashflow: Zeigt, ob die Mieteinnahmen die Finanzierung tragen oder ob Zuzahlungen erforderlich sind.
- Pro Monat: Gibt den direkten Überschuss oder die erforderliche Zuzahlung an.
- Pro Jahr: Zeigt den erwarteten Jahresüberschuss oder die Zuzahlung.
Renditen: Helfen zu beurteilen, ob die Immobilie finanziell attraktiv ist.
- Bruttomietrendite: Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis (ohne Nebenkosten).
- Nettomietrendite: Berücksichtigt zusätzlich die laufenden Bewirtschaftungskosten.
- Eigenkapitalrendite: Berechnet die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital unter Berücksichtigung von Zinsen, Tilgung und Steuern.

Hinweis: Nutzen Sie unser kostenloses Onboarding, um die Ersteinschätzung und andere Funktionen der immoment-Software optimal zu verstehen. So starten Sie sicher und effizient!

Wie interpretiere ich die Ergebnisse?

Attraktive Immobilien identifizieren: Hohe Renditen und ein positiver Cashflow deuten auf eine rentable Immobilie hin.
Unrentable Objekte aussortieren: Negative Cashflows und niedrige Renditen sind klare Warnsignale.
Fokus auf das Wesentliche: Die Ergebnisse helfen Ihnen, sich auf die besten Investitionsmöglichkeiten zu konzentrieren und detaillierte Analysen nur für die vielversprechendsten Immobilien durchzuführen.

Hilfreiche Tipps:

Vergleichen Sie mehrere Immobilien basierend auf den Ergebnissen der Ersteinschätzung.
Nutzen Sie die Möglichkeit, Eingaben zu variieren, um Szenarien zu testen (z. B. Anpassung der Finanzierung oder Mieteinnahmen).
Beachten Sie, dass die Ergebnisse immer auf den aktuellen Standardannahmen basieren und durch Anpassungen noch präzisiert werden können.

Ersteinschätzung

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Mietplanung

Einnahmen einfach planen und optimieren
Die Mietplanung zeigt, wie sich Ihre Mieteinnahmen über die Jahre entwickeln. Auf Basis von IST-, PLAN- und ZIEL-Miete erstellt die Software automatisch eine monatliche Prognose – klar strukturiert und leicht verständlich.

Warum ist die Mietplanung wichtig?
Sie erhalten eine fundierte Grundlage für die Einnahmeseite Ihrer Investition. So erkennen Sie frühzeitig Mietpotenziale und können gezielt Maßnahmen zur Optimierung planen.

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Wertermittlung

Was ist die Immobilie wert?
immoment berechnet automatisch neun Orientierungswerte für den fairen Kaufpreis – basierend auf Finanzierungsstruktur, Zielrendite und unterschiedlichen Mietniveaus. So gewinnen Sie Klarheit über die wirtschaftlich sinnvolle Preisgrenze.

Warum ist die Wertermittlung wichtig?
Sie vermeiden Überzahlungen, stärken Ihre Verhandlungsposition und treffen Entscheidungen auf Basis fundierter Werte – statt auf Basis von Schätzungen oder Marktgerüchten.

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Kapitalbedarf

Gesamtkosten stets im Blick behalten
Die Funktion erfasst alle anfallenden Kosten – von Kaufpreis über Nebenkosten bis zu Rücklagen und Reserven. Änderungen werden automatisch in die Analysen übernommen.

Warum ist der Kapitalbedarf wichtig?
Die Funktion ermöglicht Ihnen, alle anfallenden Kosten detailliert und übersichtlich zu planen. So können Sie fundierte Entscheidungen treffen, Ihre Finanzierung besser vorbereiten und Ihre Investition strategisch absichern.

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Finanzierung

Die optimale Kapitalstruktur finden
Die Software erstellt automatisch eine erste Finanzierungsstruktur und ermöglicht Ihnen, verschiedene Szenarien mit Zinssätzen, Laufzeiten und Tilgung zu simulieren.

Warum ist die Finanzierung wichtig?
Sie erkennen frühzeitig die Auswirkungen auf Ihre Liquidität und Ihre Rendite. So planen Sie realistisch, vergleichen Optionen und finden die Struktur, die zu Ihrer Strategie passt.

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Cashflow

Die Liquidität immer im Blick
Die Cashflow-Analyse erstellt Ihnen eine Liquiditätsplanung über den gesamten Investitionszeitraum. Einnahmen, Ausgaben und Finanzierung werden automatisch konsolidiert.

Warum ist die Cashflow-Berechnung wichtig?
Sie erkennen mögliche Engpässe frühzeitig und planen Kapitalpuffer gezielt ein. Das sichert die langfristige Zahlungsfähigkeit Ihrer Investition. So treffen Sie langfristig tragfähige Entscheidungen.

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Investitions-Übersicht

Alles Wesentliche auf einen Blick
Die Übersicht bündelt alle zentralen Kennzahlen – von der Wertentwicklung über die Liquidität bis zur Rendite – und stellt sie verständlich dar. Die Daten werden automatisch aktualisiert und visuell aufbereitet.

Warum ist die Investitionsübersicht wichtig?
Sie behalten das große Ganze im Blick, erkennen Entwicklungen auf einen Blick und vergleichen Investitionen fundiert – für mehr Sicherheit bei jeder Entscheidung.

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Datenverwaltung

Was macht die Datenverwaltung?
In der Datenverwaltung erfassen und organisieren Sie alle relevanten Informationen zu Ihrer Immobilie – von Adressdaten über Flächenangaben und Ausstattungsmerkmale bis hin zu Dokumenten und Kontakten. Alles ist übersichtlich strukturiert und jederzeit verfügbar.

Warum ist die Datenverwaltung wichtig?
Zentral gespeicherte, vollständige und aktuelle Informationen sind die Grundlage für fundierte Entscheidungen. Sie behalten den Überblick, vermeiden doppelte Arbeit und stellen sicher, dass alle Analysen mit konsistenten Daten arbeiten.

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Mietplanung

Wertermittlung

Kapitalbedarf

Finanzierung

Cashflow

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Datenverwaltung

4. Optionale Eingaben und Standardannahmen:

Die immoment-Software nutzt vordefinierte Standardannahmen, die auf marktüblichen Werten basieren. Diese ermöglichen Ihnen einen schnellen Einstieg, ohne dass Sie alle Details manuell eingeben müssen. Sie können diese Annahmen jederzeit individuell anpassen, um Ihre spezifischen Anforderungen und aktuelle Marktbedingungen zu berücksichtigen. Wir empfehlen, die Werte einmalig auf Ihre Bedürfnisse abzustimmen, damit Ihre Ergebnisse immer maßgeschneidert und präzise sind.

Standardannahmen im Überblick

4.1. Cashflow

Leerstand/Ausfall: Berücksichtigt Mietausfälle durch Leerstände, z.B. bei einem Mieterwechsel.
Verwaltungskosten: Regelmäßige Kosten für die Verwaltung der Immobilie, z.B. durch externe Dienstleister.
Reparatur-/Instandhaltungskosten: Rücklagen für laufende Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen.
Kosten Neuvermietung: Kosten für die Vermarktung und Vermittlung, z.B. Maklergebühren oder Anzeigen.
Steuersatz: Wird zur Ermittlung der steuerlichen Auswirkungen des Cashflows genutzt.
Zinskosten: Kosten für die Fremdfinanzierung, abhängig von Kredithöhe und Zinssatz.
Tilgung: Der Teil der Finanzierung, der regelmäßig zurückgezahlt wird.

4.2. Gewinn-und-Verlust-Rechnung (GuV)

Positiven Steuerbetrag erlauben: Standardmäßig deaktiviert. Aktivieren Sie diese Option, um steuerliche Gutschriften zu simulieren.

4.3. Kapitalbedarf

I. Objektkosten:

Immobilienpreis: Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt (ca. 80%).
Grundstückspreis: Anteil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfällt (ca. 20%)
Erbbaurecht: Berücksichtigt Erbbauzinsen (standardmäßig deaktiviert).

II. Nebenkosten:

Maklerkosten: Provision für den Immobilienmakler.
Notar & Grundbuchkosten: Rechtliche Abwicklung des Kaufs.
Grunderwerbssteuer: Steuer, die beim Kauf der Immobilie anfällt.

III. Zusatzkosten:

Renovierung: Kosten für grundlegende Renovierungen nach dem Kauf.
Modernisierung: Kosten für wertsteigernde Maßnahmen wie energetische Sanierungen.
Liquiditätspuffer: Rücklage zur Absicherung gegen unerwartete Kosten.

IV. Gesamtkosten:

Gesamtsumme aus Objektkosten, Nebenkosten und Zusatzkosten.

4.4. Kapitalstruktur und Finanzierung

Fremdkapital: Anteil der Gesamtkosten, der durch Kredite finanziert wird.
Eigenkapital: Differenz zwischen den Gesamtkosten und dem Fremdkapitalanteil

Häufige Fragen (FAQ) zur Ersteinschätzung

Welche Eingaben sind zwingend erforderlich?

Nur der Kaufpreis und die Nettokaltmiete. Alles Weitere wird automatisch berechnet oder kann optional angepasst werden.

Wie präzise sind die Ergebnisse der Ersteinschätzung?

Die Ergebnisse basieren auf den Standardwerten und können durch optionale Eingaben weiter verfeinert werden.

Kann ich die Standardannahmen anpassen?

Ja, alle Standardannahmen können individuell angepasst werden, um Ihre spezifischen Anforderungen zu erfüllen.

Was bedeutet ein negativer Cashflow?

Ein negativer Cashflow zeigt, dass die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die laufenden Kosten zu decken, und Zuzahlungen in entsprechender Höhe erforderlich sind.

Warum sollte ich die Ersteinschätzung nutzen?

Sie sparen Zeit, indem Sie unrentable Immobilien frühzeitig aussortieren und Ihre Aufmerksamkeit auf die besten Investitionsmöglichkeiten richten.

Was mach die immoment-Ersteinschätung?

Die Ersteinschätzung zeigt Ihnen in Sekundenschnelle, ob eine Immobilie als Renditeobjekt geeignet ist. Mit nur zwei Eingaben – Kaufpreis und Nettokaltmiete – erhalten Sie essenzielle Kennzahlen wie Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite. Außerdem erfahren Sie, ob die Mieteinnahmen die Finanzierung tragen oder ob Zuzahlungen erforderlich sind.

Warum ist die Ersteinschätzung wichtig?

Sparen Sie Zeit, indem Sie unrentable Immobilien frühzeitig aussortieren. So können Sie sich auf die besten Investitionsmöglichkeiten konzentrieren, ohne jedes Mal eine aufwendige Analyse durchführen zu müssen. Die Ersteinschätzung unterstützt Sie dabei, fundierte Entscheidungen effizient zu treffen.